Pijnpunten in de huidige hypotheekmarkt. Voldoet uw huidige hypotheek nog aan uw verwachtingen?

Pijnpunten in de bestaande hypotheek markt

Tijden veranderen. De huizenprijzen dalen, beleggingsresultaten vallen tegen, woekerpolisaffaire, er is discussie over de hypotheekrenteaftrek en u hebt nog steeds uw bestaande hypotheek uit het verleden. Sluit deze hypotheek nog wel aan bij uw wensen en risico’s die u wilt lopen? Ik neem u mee in de pijnpunten van de bestaande hypotheekmarkt, waarbij er tevens oplossingen worden geboden.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek vindt er over het geleende bedrag geen aflossing plaats. U betaalt alleen rente. Vooraf wordt er geen datum overeengekomen wanneer de lening dient te worden terugbetaald. De maandelijkse lasten blijven constant, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Aflossingsvrije hypotheken brengen echter ook de nodige risico’s met zich mee.

Pijnpunten

Vanaf de jaren 90 is de aflossingsvrije hypotheek zeer populair geworden. Een hypotheek, waar alleen rente over betaald diende te worden was zeer interessant. Wie wilde die lage maandlasten nou niet? De huizen prijzen bleven stijgen, mensen gingen er van uit dat met de verkoop van de woning hun schuld werd ingelost. De economie draaide op volle toeren, de beurzen stonden sky high. Het fiscale rentevoordeel was interessant. Het kon allemaal niet op.

Op dit moment is het helaas anders. De economie draait slecht, de woningprijzen zijn gedaald. Rond pensioendatum kunnen de lasten soms niet meer betaald worden, omdat er niet is ingelost op de hypotheek. Bij arbeidsongeschiktheid, overlijden of werkloosheid kunnen er betalingsproblemen ontstaan, waardoor mensen met een restschuld achterblijven. De woningmarkt zit op slot. De waarde van de woning is in veel gevallen lager dan de hypotheek. Allemaal deels veroorzaakt door de aflossingsvrije hypotheek. Gelukkig zijn er ook oplossingen.

Oplossing

U hebt de mogelijkheid om uw aflossingsvrije deel om te zetten in een andere hypotheekvorm, waarbij u wel de zekerheid heeft dat u inlost. Zo voorkomt u in de toekomst een eventuele restschuld of betalingsproblemen. Daarnaast kunt u vaak bij uw bank 10% of meer boetevrije inlossen.

U kunt uw aflossingsvrije deel omzetten in de volgende hypotheekvormen:

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek lost u de hypotheek gelijkmatig in. De termijn die u dient te betalen bestaat uit rente en aflossing. De rente wordt berekend over het hypotheeksaldo dat nog openstaat. Na verloop van tijd gaat u minder rente betalen, omdat u een deel van de hypotheek heeft ingelost

Annuïteiten hypotheek

Bij een annuïteit hypotheek betaalt u een vast bedrag per maand, dit wordt de annuïteit genoemd. De annuïteit bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. De verhouding tussen de rente en de aflossing verandert gedurende de looptijd. In het begin betaalt u een groot deel rente en een klein deel aflossing. Aan het einde van de looptijd betaalt u een groot deel aflossing en een klein deel rente.

Spaarhypotheek

Het woord zegt het eigenlijk al. Maandelijks kunt u een bedrag bij elkaar sparen waardoor u aan het einde van de looptijd de hypotheek inlost. De inlossing is gegarandeerd.

Woekerpolis

Een woekerpolis is een andere naam voor een beleggingsverzekering. De naam is in het leven geroepen door het TV programma Tros Radar. Onder een woekerpolis verstaat men een beleggingsverzekering waar aanzienlijke kosten worden ingehouden.

Nederlandse verzekeraars hebben sinds begin jaren 90 circa 6,5 miljoen woekerpolissen verkocht. Beleggingsverzekeringen waren door het goede beursklimaat en de fiscale voordelen in de jaren 90 zeer populair. Wellicht bent u ook in het bezit van een woekerpolis.

Een beleggingsverzekering is een complex financieel product. Het product bestaat meestal uit een belegging in een aantal fondsen, waarbij een kapitaal wordt opgebouwd. Daarnaast bevindt zich vaak een overlijdensrisicoverzekering in het product. Bij overlijden wordt over het algemeen de belegde waarde uitgekeerd.

Pijnpunten

Bij een beleggingsverzekering worden er behoorlijk kosten in rekening gebracht. Kosten waar u aan kunt denken zijn fondskosten, administratie- en beheerskosten, aan – en verkoopkosten, provisies , andere afsluitkosten, administratie- en beheerskosten en de risicopremie voor het overlijdensrisicoverzekering. De kosten worden in rekening gebracht door verrekening, inhouding of een combinatie. Het deel wat overblijft van de door u betaalde premie wordt na verrekening van alle kosten door u belegd. In de praktijk wordt er een klein deel van de door u betaalde premie belegd. Daarnaast worden er ook kosten uit uw reeds opgebouwde beleggingen gehaald. Deze kosten hebben een zeer negatief resultaat op het rendement van uw verzekering.

Oplossing

U heeft de mogelijkheid om uw woekerpolis om te zetten naar een product waar de kosten aanzienlijk lager liggen. De afgelopen jaren zijn er veel betere producten op de markt gekomen.

Daarnaast zijn de premies voor een overlijdensrisicoverzekering de afgelopen jaren behoorlijk gedaald. Uiteindelijk wilt u minder kosten en meer rendement uit uw beleggingen halen. Denk er wel over na of wilt blijven beleggen. Hier kom ik straks nog op terug.

Beleggingshypotheek

In de jaren 90 groeiden de bomen tot in de hemel. De economie draaide op volle toeren. Op dat moment werd de beleggingshypotheek geïntroduceerd. Er werden u aantrekkelijke beleggingsrendementen voorgespiegeld. U zou slapend rijk worden.

Bij een beleggingshypotheek betaalt u maandelijks een bedrag of eenmalig een bedrag waar beleggingen voor worden aangekocht. Het idee is dat aan het einde van de looptijd van de hypotheek de waarde van de beleggingen dermate is gestegen dat de hypotheek kan worden ingelost. De realiteit is helaas anders. De beleggingsresultaten zijn vaak tegengevallen.

De beleggingshypotheek kent een tweetal vormen. U neemt deel aan een beleggingsverzekering of u heeft een effectendepot/beleggingsrekening.

Bij een beleggingverzekering is een levensverzekering gekoppeld aan een aflossingsvrije lening. De verzekering keert uit bij leven een overlijden. Aan het einde van de looptijd dient het kapitaal voldoende in waarde te zijn gestegen om de hypotheek in te lossen. In veel gevallen is er echter sprake van een woekerpolis, waar erg veel kosten worden ingehouden.

Een tweede vorm van een beleggingshypotheek is een aflossingsvrije hypotheek, waaraan een beleggingsrekening/effectendepot is gekoppeld. Er wordt een depot/rekening van de klant zelf aan de hypotheek gekoppeld. De klant kan ervoor kiezen om eenmalig of maandelijks een bedrag in te leggen. Ook hier geldt dat aan het einde van de looptijd het kapitaal voldoende in waarde moet zijn gestegen om de hypotheek in te lossen.

Pijnpunten

Bij beleggingshypotheken is er in het verleden teveel gewezen op de aantrekkelijke maandlasten en de hoge rendementen die behaald konden worden. Het risico van de beleggingshypotheek heeft te weinig aandacht gekregen. In veel gevallen blijft men achter met een hogere restschuld dan in eerste instantie werd beoogd. Ga voor uzelf na of u wel wilt blijven beleggen en of uw beleggingsdoel nog wel aansluit bij uw huidige toekomstvisie. U kunt bij de verkoop van uw woning of pensionering in de problemen komen. Vaak kunt u als op tijd bent uw doelen nog bijstellen.

Oplossingen

U dient eerst een keuze te maken of u wel wilt blijven beleggen. Ga na of u een woekerpolis in uw bezit heeft. Mocht u willen blijven beleggen, dan kunt u deze in ieder geval omzetten naar een product met lagere kosten. Ook hier geldt dat u de hypotheek kunt omzetten naar hypotheekvormen met meer zekerheid. De hypotheekvormen annuïteiten, lineaire en spaarhypotheek zijn reeds besproken. Mocht u nu niet willen beleggen, maar hier in de toekomst wel gebruik van willen maken dan heeft u de mogelijkheid om uw hypotheek om te zetten naar een hybride deel.

Hybride hypotheek

De hybride hypotheek is alleen geschikt als u nu niet wilt beleggen, maar wellicht in de toekomst wel. U hebt de mogelijkheid om te switchen tussen een spaar- en een beleggingshypotheek. In tijden waarin het minder gaat kunt u gaan sparen. Wanneer het beleggingsklimaat aantrekt kunt u gaan beleggen. Het is dan niet nodig om uw hypotheek te wijzigen.  Kortom u bent wellicht in het bezit van een hypotheek met een aantal “pijnpunten”. Oplossingen zijn er gelukkig ook als u tijdig ingrijpt. Laat u goed adviseren. Wij zijn werkzaam in, onder andere, onderstaande regio’s:

• Hypotheekadvies Zutphen
• Hypotheekadvies Deventer
• Hypotheekadvies Almelo
• Hypotheekadvies Hengelo
• Hypotheekadvies Apeldoorn
• Hypotheekadvies Enschede

Sibren Ekelmans, Financieel Planner bij Ekelmans Financieel Advies